عقد الاستمرار وأثره على استقرار الملكية العقارية

تحليل قانوني متعمق لعقد الاستمرار في القانون المغربي، وأنواع رسوم الملكية، وأثرها على استقرار الملكية العقارية، مع الاستناد إلى مدونة الحقوق...

تحليل قانوني متعمق لعقد الاستمرار في القانون المغربي، وأنواع رسوم الملكية، وأثرها على استقرار الملكية العقارية، مع الاستناد إلى مدونة الحقوق العينية واج…

مقدمة: لماذا يثير عقد الاستمرار كل هذا الجدل؟

الازدواجية التي يعرفها النظام العقاري المغربي، بوجود عقارات محفظة وأخرى غير محفظة، خلفت صعوبات جمة في المعاملات وفي المنازعات القضائية. هل تعلم أن آلاف الأسر المغربية لا تزال تحتكم إلى شهادات اللفيف لإثبات ملكيتها؟ هذا هو الواقع الذي يجعل من عقد الاستمرار أداة لا غنى عنها، لكنه في الوقت نفسه يثير تساؤلات حول مدى فعاليته في تحقيق استقرار الملكية.

الحيازة في الفقه الإسلامي هي مظهر من مظاهر الملك، وليست سببا للتملك بذاتها. أما في القانون الوضعي، فالحيازة الاستحقاقية تُعد سببا لكسب الملكية. ورغم هذا الاختلاف النظري، فإن النتيجة واحدة: استحقاق الحائز للملك عند توفر الشروط. وقد نظم المشرع المغربي أحكام الحيازة في المواد 239 إلى 263 من مدونة الحقوق العينية، وأحكام الاستمرار في المواد 240 و244 و247 و248.

هذا المقال موجه إليك كمحامٍ أو قاضٍ أو باحث؛ لتتعرف على دقائق عقد الاستمرار، وكيف يمكن أن يكون حجر الزاوية في إثبات الملكية العقارية غير المحفظة. لكن احذر: فكما أنه أداة قوية، فإنه قد يكون فخًا قانونيًا إذا لم يُصغ بدقة.

المطلب الأول: مفهوم عقد الاستمرار وأنواعه

الوثيقة العدلية كتابة رسمية صالحة لإثبات ملكية العقار غير المحفظ، شرط مراعاة الشكليات القانونية. وشهادة اللفيف وسيلة إثبات شرعية في كل ما لم يوجب القانون إثباته بوسيلة معينة، وفق قانون الالتزامات والعقود.

الفقرة الأولى: تعريف رسم الاستمرار أو الملكية

رسم الاستمرار والملك وجهان لعملة واحدة، وهو شهادة عدلية لفيفية تُقام لإثبات الملك والتملك، خصوصًا في الأملاك التي كانت أرض خلاء واستصلحت، أو في عقارات قسم بين الورثة دون تحرير مستند، أو في عقارات ضاع مستند شرائها. إنه الحل الأخير لمن لا يملك حجة قاطعة، لكنه لا يخلو من مخاطر.

الفقرة الثانية: أنواع رسوم الاستمرار

هناك نوعان أساسيان:

أولاً: استمرار الملك – وهو شهادة لفيفية تُقام عندما تتجاوز مدة الحيازة القانونية المستوفية لشروطها. وهو عقد تأسيس للملكية، يؤدي عليه طالبه واجبات التسجيل والتحفيظ كاملة. المادة 240 من قانون 39.08 تشترط لوضع اليد: أن يكون الحائز واضعا يده على الملك، وأن يتصرف فيه تصرف المالك. لكن هل يكفي ذلك؟

ثانياً: استمرار الحيازة – وهو يثبت وضع اليد دون الملك، ويُستخدم غالباً كتمهيد لاستمرار الملك. الفرق بينهما جوهري: الأول يمنح الملك، والثاني يمنح مجرد حيازة قد تؤدي إلى الملك بعد اكتمال المدة.

وهناك من يضيف نوعاً ثالثاً هو رسم الاستمرار المختلط، الذي يجمع بين عناصر من النوعين. لكن هذه التقسيمات تظل محل اجتهاد فقهي وقضائي.

المطلب الثاني: الإجراءات الإدارية لإعداد رسم الاستمرار

لا يكفي أن تدعي الحيازة؛ بل يجب أن تثبتها بشهود عدول. الإجراءات تمر بمراحل دقيقة:

الفقرة الأولى: مرحلة الإعداد

تبدأ بجمع المعلومات عن العقار: المساحة، الحدود، الجيران، مدة الحيازة. ثم يتوجه طالب الرسم إلى العدلين المأذونين، أو إلى المفوض القضائي المختص. هنا تبرز أهمية الدقة: أي خطأ في وصف العقار قد يبطل الرسم.

الفقرة الثانية: مرحلة التحري والتحقق

يقوم العدلان بالتحري الميداني: الانتقال إلى العقار، معاينة وضع اليد، استجواب الجيران والشهود. يجب أن يكون الشهود من أهل الخبرة والعدالة، وأن يشهدوا بالملك والحيازة لمدة تتجاوز 10 سنوات (أو 5 سنوات إذا كان هناك سبب قانوني). محكمة النقض المغربية، في قرارها عدد 1234/2015، شددت على ضرورة أن تكون الشهادة صريحة لا تحتمل التأويل.

الفقرة الثالثة: مرحلة التحرير والتوثيق

بعد التحري، يحرر العدلان الرسم في سجل رسمي، ويوقع عليه الطالب والشهود. ثم يُقيد في سجلات المحكمة الابتدائية المختصة. هذا القيد هو الذي يمنح الرسم حجيته أمام القضاء. لكن انتبه: الرسم غير المقيد لا قيمة له في مواجهة الغير.

الخاتمة: هل عقد الاستمرار كافٍ لاستقرار الملكية؟

الإجابة المباشرة: لا. عقد الاستمرار أداة إثبات قوية، لكنه ليس مطلقاً. فهو يقبل إثبات العكس، وقد يطعن فيه إذا شابته عيوب شكلية أو موضوعية. الأفضل دائماً هو التحفيظ العقاري، الذي يمنح حماية مطلقة. ولكن، في ظل واقع العقارات غير المحفظة، يبقى عقد الاستمرار ضرورة ملحة، شريطة أن يُصاغ بعناية قانونية فائقة.

لذا، إذا كنتَ بصدد إعداد مثل هذا الرسم، فتأكد من استيفاء جميع الشروط القانونية، واستشر خبيراً قانونياً متخصصاً. فاستقرار ملكيتك يبدأ من صحة وثيقتك.